Charges de copropriété
Charges impayées : le recouvrement
Les impayés de charges fragilisent toute la copropriété. La loi donne au syndic des outils gradués pour recouvrer la dette. Voici les étapes et les garanties.
Mis à jour : 10 août 2026
La mise en demeure
- Première étape
- Mise en demeure du copropriétaire débiteur
- Délai
- En principe 30 jours pour régler
Le syndic adresse au copropriétaire une mise en demeure l’invitant à régler ses charges dans un délai (en principe 30 jours). C’est le point de départ des mesures de recouvrement.
La déchéance du terme (article 19-2)
Toute la dette devient exigible
Lorsqu’une mise en demeure par lettre recommandée reste infructueuse pendant plus de 30 jours, les provisions de l’exercice non encore échues deviennent immédiatement exigibles (article 19-2). Le syndic peut alors saisir le juge pour obtenir le paiement de l’ensemble.
Les garanties du syndicat
- Hypothèque légale : les créances du syndicat sont garanties par une hypothèque légale, qui lui confère un droit à être payé par priorité.
- Opposition sur le prix de vente : si le débiteur vend son lot, le syndic peut former opposition entre les mains du notaire pour bloquer, sur le prix, le montant des charges impayées.
- Frais à la charge du débiteur : les frais nécessaires de recouvrement engagés à compter de la mise en demeure incombent, en principe, au copropriétaire défaillant.
Ce contenu est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Les règles peuvent varier selon le règlement de copropriété et évoluer avec la loi. En cas de doute, consultez votre syndic, un professionnel du droit ou l’ADIL de votre département.
Questions fréquentes
Que peut faire le syndic en cas de charges impayées ?
Le syndic adresse d’abord une mise en demeure au copropriétaire débiteur, l’invitant à payer dans un délai (en principe 30 jours). À défaut, il peut engager le recouvrement, y compris par la voie de la déchéance du terme et une action en justice.
Qu’est-ce que la déchéance du terme ?
Lorsque, malgré une mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse pendant plus de 30 jours, un copropriétaire n’a pas réglé une provision, les autres provisions de l’exercice non encore échues deviennent immédiatement exigibles (article 19-2). Le syndic peut alors réclamer l’ensemble de la dette.
Qui paie les frais de recouvrement ?
Les frais nécessaires engagés par le syndicat à compter de la mise en demeure (relances, inscription d’hypothèque, actes d’huissier) sont, en principe, à la charge du copropriétaire débiteur.
Sources officielles
Informations juridiques vérifiées sur les sources primaires (dernière vérification : 10 août 2026).
- Recouvrement des charges de copropriété impayées — Service-Public.fr
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 19-2) — Légifrance