Charges de copropriété : répartition, appels de fonds et prescription

Charges générales

Réparties selon les tantièmes (valeur de chaque lot)

Charges spéciales

Réparties selon l’utilité pour chaque lot

Appels de fonds

Provisions exigibles au 1er jour de chaque trimestre

Prescription

5 ans (article 42 → article 2224 du Code civil)

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux grandes catégories de charges :

• Charges générales : dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes (honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, nettoyage, frais d’assemblée, etc.).
• Charges spéciales : dépenses liées aux services collectifs et éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordures…).

La répartition suit deux logiques différentes selon la catégorie :

Charges générales

Proportionnelles aux tantièmes (valeur relative des parties privatives)

Charges spéciales

En fonction de l’utilité objective du service ou de l’équipement pour chaque lot

C’est le règlement de copropriété qui fixe, pour chaque lot, la quote-part dans chaque catégorie de charges, ainsi que les éléments pris en compte pour ce calcul. Un copropriétaire du rez-de-chaussée peut ainsi ne pas participer aux charges d’ascenseur si le règlement retient que cet équipement ne lui est d’aucune utilité.

Un budget prévisionnel est voté chaque année par l’assemblée générale, établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical. Il couvre les dépenses courantes de la copropriété.

Pour l’alimenter, le syndic émet des appels de fonds sous forme de provisions, en principe exigibles le premier jour de chaque trimestre (ou de la période fixée par l’assemblée).

Après l’approbation des comptes, une régularisation annuelle compare les provisions appelées aux dépenses réellement engagées : chaque copropriétaire est alors débité du complément ou crédité du trop-perçu.

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 (réforme ELAN), l’article 42 de la loi de 1965 renvoie à l’article 2224 du Code civil : les actions personnelles relatives à la copropriété se prescrivent par cinq ans (au lieu de dix auparavant).

Ce délai de cinq ans s’applique aussi bien :

• au recouvrement des charges impayées par le syndicat des copropriétaires ;
• qu’à la restitution de charges indûment payées demandée par un copropriétaire.

Contester la répartition ou le montant de ses charges suppose généralement d’agir dans le délai de prescription de cinq ans. Mais lorsqu’il s’agit de contester une décision votée en assemblée générale (par exemple l’approbation des comptes ou une nouvelle clé de répartition), le délai est bien plus court.

Ce contenu est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Les règles peuvent varier selon le règlement de copropriété et évoluer avec la loi. En cas de doute, consultez votre syndic, un professionnel du droit ou l’ADIL de votre département.