Guide copropriété

Règlement de copropriété : contenu, modification et clauses

Le règlement de copropriété est la « constitution » de l’immeuble : il définit les parties communes et privatives, les règles de vie et la répartition des charges. Voici son contenu, comment le modifier et ce qu’est une clause réputée non écrite.

Mis à jour : 10 août 2026

L’essentiel en bref

Nature: Document obligatoire, acte notarié publié
Contenu: Parties communes/privatives, destination, charges
Complément: État descriptif de division (numéro de chaque lot)
Modification: En AG, majorité selon l’objet (jusqu’à l’unanimité)

À retenir

Le règlement s’impose à tous — copropriétaires comme locataires. Le modifier suppose un vote en assemblée, à une majorité d’autant plus élevée que l’enjeu est important.

Ce que contient le règlement

Le règlement de copropriété précise notamment :

la désignation des parties communes et privatives (y compris parties communes spéciales ou à jouissance privative) ;
la destination de l’immeuble et de chaque lot (habitation, commerce, cave, garage…) ;
les règles de jouissance et d’usage des parties privatives et communes ;
la répartition des charges entre copropriétaires.

L’état descriptif de division

Le règlement est complété par l’état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro et lui attribue sa quote-part. Il peut être annexé au règlement ou constituer un document distinct.

Un document obligatoire

Toute copropriété doit disposer d’un règlement. Il est établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière, ce qui le rend opposable. Il s’impose à l’ensemble des occupants de l’immeuble, propriétaires comme locataires.

Modifier le règlement : quelle majorité

Une modification se vote en assemblée générale. La majorité requise dépend de l’objet de la modification :

Objet de la modification	Majorité
Mise en conformité avec une évolution législative	Article 24 (majorité simple)
Jouissance ou usage des parties communes	Article 26 (double majorité)
Répartition des charges	En principe l’unanimité (sauf exceptions liées à la cause)
Atteinte à la destination de l’immeuble	Unanimité

Toute modification adoptée doit ensuite être publiée pour être opposable aux tiers.

Les clauses réputées non écrites

Certaines clauses d’un règlement peuvent être contraires aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965. Elles sont alors réputées non écrites (article 43) : juridiquement, elles sont considérées comme n’ayant jamais existé.

Exemple fréquent

Une clause qui répartit les charges d’une manière contraire aux règles légales peut être réputée non écrite. Un copropriétaire peut demander au juge de l’écarter et de rétablir une répartition conforme.

Ce contenu est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Les règles peuvent varier selon le règlement de copropriété et évoluer avec la loi. En cas de doute, consultez votre syndic, un professionnel du droit ou l’ADIL de votre département.

Questions fréquentes

Le règlement de copropriété est-il obligatoire ?

Oui. Toute copropriété doit disposer d’un règlement de copropriété. Il est établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière ; il s’impose à tous les copropriétaires ainsi qu’aux locataires.

Que contient le règlement de copropriété ?

Il désigne les parties communes et privatives, fixe la destination de l’immeuble et des lots, définit les règles de jouissance et d’usage, et répartit les charges entre copropriétaires. Il est complété par l’état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro.

Comment modifier le règlement de copropriété ?

La modification est votée en assemblée générale, à une majorité qui dépend de son objet : article 24 pour une simple mise en conformité avec la loi, article 26 pour ce qui touche la jouissance ou l’usage des parties communes, et l’unanimité lorsque la modification porte atteinte à la destination de l’immeuble ou, en principe, à la répartition des charges.

Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite ?

C’est une clause du règlement contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 (article 43). Réputée non écrite, elle est considérée comme n’ayant jamais existé : un copropriétaire peut la faire écarter par le juge, par exemple lorsqu’une répartition de charges ne respecte pas les règles légales.

Sources officielles

Informations juridiques vérifiées sur les sources primaires (dernière vérification : 10 août 2026).

Règlement de copropriété — Service-Public.fr
Article 8 — règlement de copropriété (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) — Légifrance
Article 43 — clauses réputées non écrites — Légifrance

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